Si estás pensando en reformar un local comercial en Bilbao, la primera duda es el precio, y la respuesta honesta es que no hay una cifra por metro que valga para todos. Lo que más mueve el presupuesto no es la superficie, sino la actividad que vas a poner, el estado en que recibes la lonja y lo que pida el ayuntamiento para dejarte abrir.
Aquí tienes las partidas que entran en la obra de un local, qué hace que cada una suba o baje y qué comprobar antes de firmar el alquiler o la compra, para que el presupuesto inicial se parezca al coste final.
Lo importante
- La actividad lo decide casi todo: una tienda, una oficina y un bar con cocina no piden las mismas instalaciones ni el mismo proyecto.
- La licencia de actividad se tramita con el ayuntamiento y suele ir acompañada de un proyecto o memoria firmada por un técnico competente.
- Instalaciones, accesibilidad y salida de humos son las partidas que más cambian de un local a otro.
- Escaparate, puerta y cierre son trabajos de carpintería y cerrajería, con su propia línea en el presupuesto.
- Sin visita y medición no hay precio fiable: dos lonjas con los mismos metros pueden necesitar obras muy distintas.
De qué depende el precio de reformar un local en Bilbao
Dos lonjas de 80 m² en la misma calle pueden necesitar obras que no se parecen en nada. El coste lo marcan sobre todo tres factores: la actividad que vas a desarrollar, cómo está el local cuando lo recibes y lo que exija el permiso de apertura.
- La actividad. Una tienda de ropa necesita buena luz, probadores y poco más; una cafetería con cocina suma extracción, más fontanería, aseos y materiales que soporten una limpieza diaria intensa.
- El punto de partida. Un local en bruto, con solera de hormigón y sin instalaciones, obliga a hacerlo todo. Uno que viene de otro negocio puede ahorrarte partidas o, al revés, obligarte a desmontar mucho antes de empezar.
- Lo que pida la licencia. Accesibilidad, ventilación, número de aseos o medidas contra incendios dependen del uso y de la superficie, y las concreta el técnico que firma el proyecto.
En Bilbao el edificio también cuenta. Los bajos del Casco Viejo suelen tener muros de piedra gruesos, humedad en el arranque de las paredes y calles por las que cuesta sacar escombro. En el Ensanche abundan los locales con techos altos y escaparates amplios, y en barrios como Deusto, Santutxu o Txurdinaga las lonjas son más pequeñas y a menudo tienen un escalón en la entrada.
Partidas de una reforma de local comercial
Un presupuesto bien hecho separa la obra en capítulos. Esta es la estructura habitual y lo que hace crecer cada uno:
| Partida | Qué incluye | Qué la encarece |
|---|---|---|
| Demoliciones y desescombro | Retirar falsos techos, tabiques, suelos y mobiliario del negocio anterior | Mucho que desmontar y calles peatonales donde no puede parar un camión |
| Albañilería y pladur | Tabiques, trasdosados, falsos techos y recrecidos de suelo | Separar almacén, cocina o despacho y nivelar suelos irregulares |
| Electricidad e iluminación | Cuadro, circuitos, tomas y alumbrado general y de emergencia | Más potencia para maquinaria y luz específica para el escaparate |
| Fontanería y saneamiento | Tomas de agua, aseo, fregaderos y desagües | Bajante alejada del punto donde quieres el aseo o la barra |
| Ventilación y climatización | Renovación de aire y extracción | Mucho público a la vez o cocina dentro del local |
| Suelos y revestimientos | Pavimento y alicatado de aseo y cocina | Tránsito intenso y necesidad de suelo antideslizante |
| Carpintería y cerrajería | Escaparate, puerta de entrada y cierre metálico | Vidrio de seguridad, puertas automáticas o cierre motorizado |
| Pintura y acabados | Paredes, techos, remates y limpieza final | Acabados especiales o colores corporativos que piden más manos |
Por eso los precios por metro cuadrado que se publican para pisos no sirven aquí: una vivienda no lleva salida de humos, aseo adaptado ni escaparate, y un local diáfano apenas tiene tabiques que levantar.
Licencia de actividad y proyecto técnico: el coste que no se ve
Antes de abrir, el ayuntamiento tiene que dar el visto bueno a la actividad. El trámite concreto cambia según el tipo de negocio, pero siempre se gestiona con el ayuntamiento y en la mayoría de los casos va acompañado de un proyecto o una memoria firmada por un técnico competente, que define instalaciones, recorridos y accesibilidad.
Ese documento tiene dos costes que no aparecen en el presupuesto de obra: lo que cobra el técnico por redactarlo y las tasas del ayuntamiento. Pregúntalos pronto, porque el proyecto dice qué hay que construir y la obra se presupuesta sobre él. En la web del Ayuntamiento de Bilbao están los trámites de apertura, y en la guía para solicitar una licencia de obras en Bilbao tienes la parte que toca a la obra.
El consejo más útil es también el más sencillo: antes de firmar el alquiler, consulta en el ayuntamiento si la actividad que quieres es compatible con ese local.
Instalaciones que más varían de una lonja a otra
Electricidad y potencia
Un comercio pequeño funciona con una instalación sencilla, pero hornos, cámaras frigoríficas o equipos de climatización piden más potencia y circuitos independientes. Si el cuadro es antiguo o la potencia contratada se queda corta, hay que renovar desde la acometida. El alumbrado de emergencia y la luz del escaparate entran en esta misma partida.
Agua, desagües y aseo adaptado
Muchas lonjas tienen una única toma de agua y un desagüe en una esquina. Si el aseo o la barra van lejos de la bajante, toca abrir zanja en la solera o elevar el pavimento para dar pendiente. Cuando la actividad exige un aseo adaptado, ocupa bastante más que uno normal por el giro de la silla de ruedas y el ancho de la puerta, y esos metros se restan a la zona de venta.
Salida de humos en hostelería
En bares y restaurantes con cocina, la extracción de humos es la partida que más condiciona el proyecto. El técnico define el recorrido del conducto y el punto de salida según la normativa municipal, y si tiene que subir por un patio u otra zona común del edificio, la comunidad tendrá que autorizarlo. En reformas de hostelería conviene saber si el local ya tiene un conducto aprovechable antes de comprometerse.
Accesibilidad en la entrada
Un escalón con la acera, una puerta estrecha o un desnivel en el interior son habituales en bajos antiguos. Resolverlo puede pasar por rebajar el suelo, hacer una rampa dentro del local o ensanchar el hueco de la puerta, y cada opción tiene un coste muy diferente.
Escaparate, puerta y cierre del local
El frente de la lonja es un trabajo de carpintería y cerrajería con partida propia. Incluye la carpintería de aluminio del escaparate, el vidrio (lo habitual es laminado de seguridad), la puerta de entrada y el cierre metálico o la persiana enrollable, manual o motorizada.
No siempre hay que cambiarlo todo. Si la carpintería está sana, a veces basta con sustituir los vidrios, ajustar la puerta o renovar solo el cierre. Lo que queda por encima del hueco del local pertenece al edificio y depende de la comunidad, así que la obra se limita al escaparate, la puerta y el cierre de tu negocio.
Qué revisar antes de firmar el alquiler de la lonja
Muchas sorpresas se detectan en una visita de media hora. Antes de comprometerte, revisa esto:
- Que la actividad sea compatible con el local según el ayuntamiento.
- La potencia contratada y el estado del cuadro eléctrico.
- Dónde están la toma de agua, el desagüe y la bajante.
- Si hay escalón en la entrada y qué anchura tiene la puerta.
- En hostelería, si existe salida de humos o si se puede hacer.
- Manchas de humedad en la parte baja de los muros, frecuentes en bajos antiguos.
- Qué dice el contrato sobre las obras: quién paga cada cosa y si hay meses de carencia en la renta.
Con esa información y una medición del local se puede preparar un presupuesto por partidas realista. Hacemos reformas de locales y viviendas en Bilbao con una sola persona al frente que organiza a albañiles, electricistas, fontaneros, carpinteros y pintores; en el artículo sobre el coordinador de gremios contamos por qué eso simplifica la obra. Si tu negocio es una farmacia, tiene requisitos sanitarios propios que explicamos en la página de reformas de farmacias en Bilbao.
Preguntas frecuentes
¿Cuál es el precio de reformar un local comercial en Bilbao?
Ningún precio por metro cuadrado vale para cualquier local, porque la actividad, el estado de la lonja y lo que pida la licencia cambian mucho la obra. Lo fiable es ver el local, medirlo y preparar un presupuesto desglosado por capítulos que puedas comparar línea a línea con otros.
¿Hace falta un proyecto técnico para reformar un local?
Depende de la actividad y del alcance de la obra. Para abrir un negocio, el ayuntamiento suele pedir un proyecto o una memoria firmada por un técnico competente. Ese técnico define instalaciones y accesibilidad, y la reforma se ejecuta siguiendo lo que él marca en ese documento.
¿Qué sale más caro de reformar, una tienda o un bar?
Por lo general, el local de hostelería. Suma cocina con extracción de humos, más fontanería, aseos para clientes y materiales preparados para fregarse a diario. Una tienda o una oficina se concentran más en electricidad, iluminación, suelos y acabados, y suelen necesitar menos instalaciones.
¿Hacéis reformas de locales en Getxo y en el resto de Bizkaia?
Sí. Trabajamos en Bilbao y en toda Bizkaia con el mismo método: visita al local, medición y presupuesto por partidas antes de empezar. Si tu lonja está en Getxo, en la página de empresa de reformas en Getxo tienes la zona que cubrimos.
¿Vas a reformar un local en Bilbao?
Vamos a ver la lonja contigo, la medimos y te entregamos un presupuesto con cada partida separada, para que sepas qué pagas en obra y qué en materiales. Sin compromiso.